"Kalau pendapatan rumah tangga rapuh, pekerjaan informal dominan, biaya hidup naik dan lokasi rumah jauh dari pusat kerja, permintaan KPR tetap terbatas meski cicilan turun," katanya.

Menurutnya, kebijakan tersebut baru akan optimal apabila dibarengi pembangunan kawasan kerja, transportasi publik, peningkatan kualitas rumah subsidi, subsidi yang tepat sasaran, serta pengawasan terhadap pengembang.

Pandangan serupa disampaikan Pengamat Center of Reform on Economics (CORE) Indonesia Yusuf Rendy Manilet.

Ia menilai usulan memperpanjang tenor KPR subsidi berangkat dari tujuan yang baik, yakni menurunkan cicilan bulanan agar akses kepemilikan rumah semakin luas.

Sayangnya, niat tersebut belum tentu sejalan dengan efektivitasnya lantaran panjangnya tenor.

"Tenor yang lebih panjang memang membuat cicilan lebih ringan sehingga lebih banyak masyarakat yang memenuhi syarat pembiayaan.

Di sisi lain, total bunga yang dibayar menjadi jauh lebih besar dan pembentukan ekuitas rumah berlangsung lebih lambat," ujarnya.

Menurut Yusuf, keterjangkauan rumah tidak semestinya hanya diukur dari kecilnya cicilan, tetapi juga dari harga rumah yang wajar, subsidi bunga yang tepat sasaran, serta pertumbuhan pendapatan masyarakat.

Ia juga mengingatkan tenor 40 tahun berpotensi meningkatkan risiko bagi perbankan karena adanya mismatch antara sumber dana bank yang umumnya berjangka pendek dengan penyaluran KPR yang bisa berlangsung puluhan tahun.

"Semakin panjang tenor, semakin besar ketidakpastian yang harus ditanggung bank.

Risiko tersebut biasanya direspons dengan penetapan margin yang lebih tinggi sehingga cicilan bulanan memang lebih rendah, tetapi total biaya pinjaman dalam jangka panjang juga meningkat," katanya.

Dari sisi kualitas kredit, Yusuf menilai tenor panjang tidak otomatis meningkatkan kredit bermasalah, tetapi menggeser risiko ke masa depan.