Di sisi lain, emiten properti berfundamental kuat justru stagnan dalam tiga tahun terakhir akibat de-rating struktural.

Pasar mendiskon ketidakpastian monetisasi land bank, suku bunga tinggi, dan lemahnya daya beli.

Equity Analyst PT Indo Premier Sekuritas (IPOT), David Kurniawan, mengaitkan penurunan sektor properti dengan rotasi modal asing dan tekanan kurs rupiah yang melemah ke Rp 17.762 per dolar AS.

Ia menyoroti emiten dengan beban utang obligasi valas tinggi dan risiko restrukturisasi utang.

>>> Saham Emiten Properti Lesu, IDX Properties Terkoreksi 36,08% Sepanjang 2026

Kepala Riset Korea Investment & Sekuritas Indonesia (KISI), Muhammad Wafi, menyatakan penurunan IDX Properties lebih didorong faktor sentimen dan koreksi teknikal setelah reli.

Faktor penekan performa emiten mencakup Debt to Equity Ratio (DER) tinggi, pelebaran discount to NAV, dan belum adanya katalis re-rating.

Wafi menyebut saham BSDE, CTRA, dan SMRA sebagai penekan utama indeks tahun ini.

Dampak Suku Bunga Tinggi pada KPR dan Daya Beli

Kenaikan BI Rate ke 5,75% dinilai Ester membawa dampak negatif jangka pendek karena mengonfirmasi era suku bunga tinggi yang bertahan lama.

Hal ini membuat masyarakat menunda pengajuan KPR, sementara perbankan memperketat penyaluran kredit.

Meski demikian, valuasi sektor properti masih murah sehingga risk-reward atraktif. Namun, rerating berkelanjutan kemungkinan baru terjadi bila bunga berbalik turun dan daya beli pulih secara nyata.

Insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) 100% yang berlaku hingga 2027 menjadi sentimen positif pendorong sektor ini.

Sektor Kawasan Industri Tetap Kokoh

Di tengah tekanan residensial, David melihat sektor kawasan industri tetap kokoh berkat tingginya permintaan lahan data center, logistik kendaraan listrik (EV), dan relokasi pabrik.